任意売却のプロ「ワン・ステップ不動産」が教える、不動産売却成功への秘訣
大阪市東淀川区のワン・ステップ不動産は、「お客様の“大切”を、私たちも“大切”にする」という基本理念のもと、売主様の人生のなかでも大きなイベントとなる「不動産売却」をお手伝いしています。
不動産売却でもっとも重要と言える、「不動産会社＝パートナー」選び。これを間違えると、取り返しのつかない結果になってしまいます。お客様の大切な資産を次のステージへと活かすために、そして売主様が笑顔で新たなスタートを切るために、不動産会社の選び方や売却にあたっての諸費用について解説してまいります。
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ワン・ステップ不動産は、任意売却を得意とする不動産会社です。ローン返済について、これまで数多くの難題をクリアしてきました。お話をしっかりとうかがい、お客様ご自身もまだ気づいていないご要望を探り、「解決というゴール」＝「新しいスタート」へと導く最適なご提案をさせていただきます。
不動産を売却するにあたっての諸費用や税金
要チェック! 不動産（家や土地）を売却するときにかかる
「費用と税金」
不動産を売却したお金は、そのまますべて手に入るわけではありません。売却が成功した際に不動産会社に支払う仲介手数料や、ローンを精算した際銀行に支払う手数料、また売却して得た利益にかかる税金も発生します。売却後の生活資金や計画で慌てないためにも、費用や税金について知り、売却後どれくらいのお金が残るのかを計算しましょう。
不動産（家や土地）を売るときに必要な費用一覧
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介手数料 （媒介手数料） |
売却が成功した場合、不動産会社に支払うものです。 【（売却価格×3%＋6万円）×消費税】で計算できます。 |
登記費 |
住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用です。 「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などがあります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
売却する不動産を担保に銀行から借り入れを行っている場合、銀行にはその不動産の「抵当権（ローンが滞った場合に差し押さえる権利）」があります。 売却時には借入金を全額返済し、抵当権を抹消しなければなりません。 |
住宅ローン返済費 |
売却する際、抵当権を抹消するためにも住宅ローンは全額返済しておかなくてはなりません。 全額返済する際には、【ローン残高＋繰り上げ返済事務手数料】を支払います。 |
| 証明書（契約書） 発行費 |
契約では「印鑑証明書」や「住民票」などといった証明書の交付が必要となります。発行の際には、それぞれ数百円程度の手数料がかかります。 | 引越し費・処分費 | 新しい住居へ引っ越す際の費用や、今まで使っていた家具・家電などのうち処分するものがあれば、処分費がかかります。 |
| ハウスクリーニング・ リフォーム費用 （該当者のみ） |
売却のために建物をリフォームしなければならない場合は、その費用がかかります。 | 測量費用 （該当者のみ） |
買主より境界確認書や確定測量図を求められる場合があるため、境界が定まっていない不動産を売却する場合には確定測量が必要となります。 |
| 解体費用 （該当者のみ） |
土地を売却する場合、残っている建物は解体して売却することになります。その際には、解体費用がかかります。 |
不動産（家や土地）を売るときに必要な税金一覧
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 収入印紙税 | 不動産売買契約書には印紙税が課税されます。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。 | 登録免許税 | 不動産の所有権移転登記や、住宅ローンのための抵当権設定登記にかかる税金です。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 土地の売却は非課税となりますが、建物の場合は消費税が課せられます。 | 住民税 | 不動産の売却価格が購入時より上回り、利益（譲渡所得）が出た場合には、その差額は「所得」となるため、そのぶん住民税が加算されます。 |
| 譲渡所得税 |
売却したことで利益（譲渡所得）が発生した場合にかかる税金です。 【「売却価格」-「取得費（不動産の購入時にかかった費用）」-「譲渡費用（売却にかかった費用）」】で求められます。 |
復興特別税 | 復興支援の財源として2011年12月に公布・施行されたもので、譲渡所得から、土地の売却に要した費用を差し引いた金額にかかります。 |
- PICK UP !費用を抑える方法、あります！
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せっかく売却するのであれば、できるだけ諸費用は抑えたいもの。不動産のプロには、そのノウハウがあります。お客様によって減額できる費用の項目は異なりますので、「売却にお金をかけたくない！」とお考えの方はぜひご相談ください。
仲介手数料について
売却する不動産の買い手を探し、売主様・買主様の間で売却をサポートすることを「仲介」と言います。
仲介手数料は、売却が完了した際の「成功報酬」であり、買主が決まって売却が完了するまで、不動産会社は一切の手数料を受け取ることができません。つまり、不動産の査定や売却の相談の段階では、不動産屋に手数料を支払う必要はないのです。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が決められています。売買価格が400万円を超える場合は、【（売却価格×3%＋6万円）×消費税】で求められます。
不動産会社の選び方・
注意事項
あなたの大事な不動産（家や土地）を売るとき、誰に任せますか？
「不動産売却」という大きな取引を任せるパートナー選びは、慎重に行うべきです。しかし、良い不動産会社とはどこで見極めれば良いのでしょう。「とにかく高く売れればそれで良い」「説明を聞いてもよくわからないから、丸投げできる会社が良い」、そう思われるでしょうか？
私たちワン・ステップ不動産は、結果だけを重視する不動産会社とは異なります。お客様が大切に思われていることを、私たちも一番大切に考える。それが「満足の不動産売却」につながると考えています。
査定額の理由について、
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親身になって寄り添い、
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不動産売却という大きな取引のパートナー選びにおいて、何をおいても「信頼できるかどうか」は重要な点です。 査定額を高く提示してくれたからといって、良い不動産屋であるとは限りません。地域の相場をかんがみた上で根拠のある現実的な金額を示し、「なぜこの金額になるのか」を客観的にきちんと説明してくれることは、信頼できる材料のひとつになるでしょう。 |
不動産の売却は、お客様にとって一生にそう何度もあることではないでしょう。一方、不動産会社にとってはそれが仕事であるため、毎日不動産売却と向き合っています。 そんな不動産会社が、個々のお客様のご事情や、不動産に対する「想い」を汲み取って、真摯に対応してくれるかどうかは重要なポイントです。 思い入れのある不動産を手放すそのときまで、信頼して任せることができるかどうか。売却完了の日を気持ちよく迎えられるよう、しっかりと考えてくれる担当者であるかも意識してみましょう。 |
売却を得意分野とし、過去に複雑な問題も
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売却活動に具体性がある不動産屋 |
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数ある不動産会社ですが、賃貸、新築販売、中古物件の取り扱いなど、それぞれに「得意分野」というものがあります。どんなに熱意を感じる好印象な不動産屋であっても、任せたい案件の実績が少ない場合には注意が必要です。 売却を任せたいのであれば、「売却に特化した不動産屋」を探すのが良い選択です。不動産会社のWebサイトを訪問して何を得意としているかを確認し、過去の取引実績なども参考にしてみましょう。 |
「専門的なことは聞いてもよくわからないから、プロにお任せしてしまおう……」と思いつつ、どんなふうにこの家を宣伝してくれるのか、どうやって購入希望者を集めるのかといった説明が何もなければ、不安になってしまいますよね。 売却活動には、指定流通機構「レインズ」への登録や、インターネット、チラシ、ダイレクトメールなどによる情報発信、またオープンハウスの開催などさまざまな方法があります。大切な物件を託すにあたり、どんな活動をしてくれるのか具体的に示してくれるなら、安心して任せることができますね。 |
こんな業者にご注意！
～任意売却業者選びの「基準」～
任意売却はそのほかの不動産売却と異なり、債権者との交渉や残債務の処理など、さまざまな複雑な手続きを要します。スムーズな取引のためには、「任意売却の実績が豊富な不動産会社」に依頼するのがもっとも安全です。また、「交渉能力の高い担当者」がいること、弁護士や司法書士などとの連携が取れる「広いネットワークを持つ不動産会社」であることも大きなポイントと言えます。
売主様としては、「絶対に高く売りますよ！」「最大100万円ほどの引越し費用がご用意できます！」「大手だから安心です！」などと言ったセリフに魅力を感じるかもしれませんが、こうした大げさで具体性のないセールスをしてくる業者には要注意。なかには手数料だけ先払いさせて連絡が取れなくなるような詐欺の被害も聞かれます。
お金にお困りの方が多い任意売却の売主様を狙う詐欺が多発している、ということに、じゅうぶん注意しなければなりません。
物件種別ごとの査定評価を上げるポイントなど
まずは準備から
事前に次の情報を整理しておくことで、スムーズに査定を進めることができます。また、確認しておきたいことがあれば、きちんと質問できるようにメモしておくようにしましょう。
- 物件の所在地
- 物件の種類（更地、一戸建て、マンション、駐車場、賃貸アパートなど）
- 物件の状況（居住中、空き家、賃貸中など）
- 物件の面積（土地面積・建物面積、マンションの場合は専有面積）
- 物件の築年数
- ご売却の予定時期
- 物件の名義人
査定で評価されるポイントとは？
※表は左右にスクロールして確認することができます。
周辺環境 |
日当たり |
土地の方位 |
土地の形 |
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| スーパーなどの商業施設や駅などの公共交通機関、学校、病院などといった周辺の環境が整っている場合、評価のポイントになります。 | 南向きのひな壇の土地など、日当たりのよい物件は査定でポイントとなります。 | 土地に接する道路の向きによって、評価額が変わります。北面道路よりも南面道路のほうが高評価とされます。また、前後・左右を建物に挟まれた土地よりも、角地が好まれます。 | 土地の形が斜めである・細長い形状である場合、建物の設計が制限されます。設計の自由度や日照時間の観点から、長方形の土地が高評価となります。 | ||||||
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査定価格をアップさせる3つのポイント
※表は左右にスクロールして確認することができます。
生活臭・ペット臭 |
きれいな水回り |
インテリア |
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| 住み慣れている住民にとっては気づきにくい「生活臭」。ペットの臭いなど、他者が不快感をおぼえるような臭いがあると評価が下がってしまいますので、消臭も意識した清掃をしっかり行いましょう。難しい場合は清掃業者に依頼するのもおすすめです。 | トイレ、キッチン、お風呂・洗面台などの水回りは、とくに清潔感が重要です。水垢やカビなどを除去し、できる限りきれいな状態になるよう掃除をしましょう。 | 購入後の生活イメージを持ちやすいよう、インテリアを置いた状態にしておくのがおすすめです。「こんな家に住んでみたい！」と思っていただけるよう、できるだけ生活感を見せずすっきりとさせておくのもポイントです。 |
あなたの不動産には、どんな売却方法が合っているのでしょうか？さまざまな売却メニューからもっとも利益につながる方法を選択し、あなたの不動産と人生の新しいスタートを目指しましょう！