「ローンは厳しいが住み続けたい……」リースバックで解決しませんか？
大阪市東淀川区でローンの返済にお困りの方は、まず「株式会社ワン・ステップ不動産」までご相談ください。
「住宅ローンの支払いは厳しいが、住み慣れた我が家を離れたくない……」という方はいらっしゃいませんか？ 実はそのお悩み、「リースバック」という方法で解決できるんです！
こちらではリースバックの概要をご説明するとともに、メリット・デメリットを詳しくご紹介いたします。任意売却にすべきか、リースバックにすべきかお悩みの方も、ぜひ参考にしてみてください。
売却後も現在の家に住み続けたい……
そんなときは
「リースバック」！
リースバックとは、ご自宅の売却後に家賃を支払いながら、現在と同じ住まいで暮らし続ける方法のことです。「セール&リースバック」とも言われており、売却先と賃貸契約を結ぶことで、ご自宅に住み続けることができるようになります。
「ローン滞納の問題を解決したい」「今ある家を手放したくない」というジレンマに苦しんでいる方は、せひ「株式会社ワン・ステップ不動産」にご相談ください。かつて任意売却を経験した代表が、お客様一人ひとりに寄り添いながら丁寧に対応させていただきます。
リースバックのメリット
住まいを手放す必要がない
リースバックの最大のメリットは、「売却後も、自宅に住み続けられる」という点です。引っ越しが不要なためご近所に知られる心配もなく、お子様の転校の必要もありません。現在の暮らしをそのまま維持できるので、心理的な負担も軽減できます。
売却代金は自由に使用できる
リースバックで受け取った売却代金は、自由に使用する権利があります。今後の家賃にあてるもよし、生活再建のための資金にあてるもよし。まとまった金額が手に入るため、人生の再スタートへ向けてかじを切りやすくなります。
リースバックのデメリット
市場相場よりも安くなりやすい
リースバックはスピーディな現金化が可能ですが、売却価格は市場相場と比べて安くなる傾向があります。一般的には市場相場の60～80%程度になる場合が多く、手元に残るお金が思ったよりも少なかったというケースもあるでしょう。
契約期間には制限がある
売却後に結ぶ賃貸契約は、2年以内など制限される場合も多くあります。リースバックで住まいを手放さずに済んだとしても、それは一時的なものである可能性に注意しましょう。ただし、契約期間内に次の住まいを探すなど、ある程度の猶予は生まれます。
家賃が高くなりやすい
リースバック後の家賃は、周辺な地域相場と比べて高額になりがちです。売却代金が手元に残るとはいえ、家賃というランニングコストがかさんでしまうので、生活再建のための資金が目減りしてしまうおそれがあります。
このように、リースバックにはいくつかのデメリットもあるため、持ち家にこだわらない場合は「任意売却」を選択するのもひとつの手です。現在の住まいからは離れる必要がありますが、より適正価格に近い賃貸物件に引っ越すことで、生活再建ための元手を増やすことができます。多角的な視点を持ち、最良の選択肢を一緒に模索していきましょう！
500万円以上損することも！？
離婚時の財産分与は事前準備を念入りに！
離婚時の財産分与の考え方
家や土地も財産分与する必要がある
離婚時の財産分与では、婚姻中に築かれた財産をすべて分け合う必要があります。財産分与には以下の3種類がありますが、厳密には区別されていません。
| 清算的財産分与 | 夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配する |
|---|---|
| 扶養的財産分与 | 離婚によって一方の配偶者が困窮する場合、他方の配偶者が生活保障の趣旨で財産を分配する |
| 慰謝料的財産分与 | 有責配偶者が他方配偶者に、慰謝料という形で財産を分配する |
また、現物を物理的に分割できない財産に関しては、現金化する必要があります。一方が物品や不動産を譲り受け、評価額の半分を配偶者に現金で支払うという方法をとることも可能です。
財産分与の対象となる財産
婚姻中に構築されたすべての財産は、分与の対象となります。預金や現金、有価庄証券類はもちろんのこと、車や家、年金や生命保険の積立金など、ありとあらゆる財産が対象です。その際、どちらが名義人かどうかは関係なく、共有の財産から購入した不動産はすべて財産分与に含まれます。
離婚時の財産分与の方法
現物を分配する |
売却代金を分配する |
分与に相当する金銭を交付する |
| 預金や現金のように分割が可能なものに関しては、基本的に現物を分配します。分配率に関しては財産を形成するにあたっての寄与度が考慮されますが、基本的には「夫婦それぞれが平等である」という考えのもと、半分ずつ分配されます。 | 家や車など、2人で分け合うことができない財産に関しては、売却代金を分配するのが一般的です。現金での分配は公平感を生みやすく、より柔軟な分配が可能となります。また、新生活をスタートさせるための資金にあてられるのもメリットです。 | 「離婚後も一方が自宅に住み続ける」など、なんらかの理由で売却が困難な場合には、居住を希望する配偶者が、もう一方に分与に相当するだけの金銭を支払うという方法もあります。ただし、不動産の評価額が高い場合は、居住希望側の金銭的負担が大きくなります。 |
家を財産分与する際の手順
STEP.1 不動産の所有名義を確認する
まずは、不動産の権利関係を確認しましょう。不動産がどちらの名義になっているかで、今後自分がとるべき行動は変わってきます。夫婦の共有名義とされている場合も少なくないので、あらためて確認してみましょう。
STEP.2 不動産査定を依頼する
財産として分配するためには、不動産の価値を確定させる必要があります。不動産の価値は「市場価格－ローン残高」で計算されるため、まずは不動産査定を依頼してみましょう。また、ローン残高に関しては、借入先の金融機関に問い合わせればOKです。
STEP.3 分配方法を決定する
前述のとおり財産分与にはいくつかの方法があるため、夫婦それぞれの意見を尊重しながら分配方法を決定しましょう。このとき、不動産の市場相場がローン残高を下回っている場合は、財産分与の対象にはなりません。ただし、一方の配偶者が居住を希望する場合は、相手の持ち分を買い取る必要があります。
財産分与でのローンの処理
「経済的に引っ越しは厳しい」「子供の転校は避けたい」など、どちらか一方の配偶者が自宅に住み続ける場合、焦点となるのは不動産の名義人です。居住者と名義人が一致していればなんら問題はありませんが、ここに不一致が生じると話がこじれるおそれがあります。
たとえば不動産の名義人は元夫、居住者は元妻の場合。元夫は使用しない不動産のローンを払い続けることになり、途中で「払いたくない」と言われるケースもゼロではありません。このような事態を防ぐためにも、離婚時には居住者＝名義人となるよう協議することをおすすめします。
家を売る or 売らない？それぞれの分配方法
家を売却する場合
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家の売却額よりもローン残債の方が大きい自宅の売却額（査定額）よりもローン残債が大きい場合、その不動産は財産分与の対象にはなりません。この状態をオーバーローンと言い、オーバーローンの家を売るためには残債を預金から支払う必要があります。 |
家の売却額がローン残債よりも高い自宅の売却額（査定額）がローン残債よりも大きい場合、その不動産は財産分与の対象となります。この状態をアンダーローンと言い、売却後にローン残債を完済し、残ったお金を分け合います。高く売れるほど財産分与の額が増えるため、不動産会社選びも非常に重要です。 |
家を売却しない場合
離婚後も家を売却せず、どちらか一方が住み続けるケースも少なくないでしょう。その場合、他方に資産価値の半分の額を支払うことで財産分与とします。ただし、ローンの名義人と居住者が異なる場合は注意が必要です。離婚後も関係が続く、金融機関に知られた場合にローンの一括返済を求められるなどのデメリットがあります。
後々のトラブルを防ぐためにも、ローンの名義人と居住者は必ず一致させておくようにしましょう。
- PICK UP !おひとりで悩まないでください！
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「思い出のつまった家から離れたくない」「離婚の話し合いをするなか、住宅ローンの問題でますますつらい」など、不動産売却に関することはもちろんのこと、現在お悩みの事柄をなんでもお気軽にご相談いただければと思います。前向きな気持ちで新しいスタートを切れるよう、時間をかけてたくさんお話しましょう。
弊社代表は任意売却の経験があり、自身の体験を交えながら親身に対応させていただきます。また、法的な解決が必要であれば、弁護士の紹介も可能です。どうかおひとりで悩まず、「すべて吐き出してスッキリしよう！」という気持ちでお気軽にお越しください。